12 Fragen, die du jedem Immobilien-Anbieter stellen musst

Fragen zum Objekt: Woher kommt es, und warum jetzt?

1. Wem gehört das Objekt, und warum will er es verkaufen? Ein Bauträger verkauft, weil er baut und verkauft, das ist sein Geschäft. Ein Bestandshalter verkauft, weil er Kapital braucht, sein Portfolio bereinigt oder weil die Wohnung Probleme macht. Die Antwort sagt dir, ob du ein normales Geschäft siehst oder einen Ladenhüter. Fragt nach dem Grundbuchauszug. Wer ihn nicht sofort schickt, hat etwas zu verbergen oder ist schlecht organisiert. Beides ist ein Grund zu gehen.

2. Seit wann ist das Objekt im Angebot, und was hat es den Vorbesitzer gekostet? Ein Objekt, das seit acht Monaten angeboten wird, hat einen Grund dafür. Und wenn der Anbieter die Wohnung vor einem Jahr für 140.000 € gekauft hat und dir für 220.000 € anbietet, ohne dass saniert wurde, zahlst du seine Marge, nicht den Wert. Beides steht im Kaufvertrag des Vorbesitzers oder lässt sich über den Gutachterausschuss prüfen.

3. Wie hoch ist die aktuelle Miete, und wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Die wichtigste Zahl der ganzen Kalkulation. Anbieter rechnen gern mit der „erzielbaren“ Miete. Du willst die tatsächliche Miete laut Mietvertrag sehen, und die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel. Liegt die angesetzte Miete 20 % über dem Mietspiegel, ist die Rendite-Folie Fantasie. Liegt sie deutlich darunter, hast du Potenzial, aber auch einen Mieter, der nicht freiwillig mehr zahlt.

4. Was sagt das Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen? Bei einer Eigentumswohnung bist du Teil einer Gemeinschaft. In den Protokollen steht, ob eine Dachsanierung ansteht, ob die Rücklage reicht, ob es Streit gibt und ob Sonderumlagen beschlossen wurden. Dazu gehört der Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Ein Anbieter, der diese Unterlagen nicht liefern kann, hat das Objekt selbst nicht geprüft.

Fragen zum Geld: Was kostet es wirklich?

5. Welche Kosten kommen zum Kaufpreis dazu, Posten für Posten? Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 %, eventuell Maklerprovision, eventuell eine Vertriebsgebühr, die im Kaufpreis versteckt ist. Lass dir die Gesamtkosten als Tabelle geben, nicht als Prozentsatz im Nebensatz. Alles, was nicht in der Tabelle steht, kommt später als Überraschung.

6. Welche Banken finanzieren dieses Objekt, und zu welchen Konditionen? Ein seriöser Anbieter hat für sein Objekt bereits Finanzierungszusagen oder zumindest eine Bankbewertung. Er kann dir sagen, welche Banken den Kaufpreis als Beleihungswert akzeptieren. Wenn der Anbieter nur sagt „Das kriegen wir finanziert“, aber keine Bank nennen kann, ist das Objekt möglicherweise überteuert, und die Bank wird den Kaufpreis nicht anerkennen. Dann fehlt dir am Ende Eigenkapital, das du nicht hast.

7. Wie sieht die vollständige Monatsrechnung aus? Nicht nur Rate gegen Miete. Die ehrliche Rechnung enthält: Zins und Tilgung, nicht umlegbares Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, und auf der anderen Seite Miete und Steuererstattung. Erst dann weißt du, was du monatlich zuzahlst oder übrig hast. Ein Anbieter, der dir nur „Rate 780 €, Miete 650 €, Steuer 150 €, also ist es umsonst“ vorrechnet, lässt gern 120 € Hausgeld und 40 € Rücklage weg.

8. Was verdient der Anbieter an mir, und wann? Diese Frage trennt die Spreu vom Weizen. Der Anbieter darf verdienen. Er muss aber sagen können, ob seine Marge im Kaufpreis steckt, ob eine Vertriebsprovision fließt und ob er an der Verwaltung oder der Finanzierungsvermittlung noch einmal verdient. Wer ausweicht, hat eine Marge, die du nicht sehen sollst. Bei wohnvest ist das Modell offen: Der Anbieter vergütet die Vermittlung, für dich ist sie kostenlos.

Fragen zur Zeit danach: Wer kümmert sich?

9. Wer verwaltet die Wohnung, und was kostet das? Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung, Handwerker, Mahnwesen: Das ist die Arbeit, die du nicht machen willst. Frag nach dem Verwaltungsvertrag, der monatlichen Gebühr und danach, was passiert, wenn der Verwalter nicht liefert. Eine Sondereigentumsverwaltung kostet meist 25 bis 40 € im Monat. Fehlt sie, bist du der Verwalter.

10. Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt oder auszieht? Niemand garantiert dir Miete. Aber ein guter Anbieter hat einen Prozess: Bonitätsprüfung vor Einzug, Mahnstufen, Neuvermietung innerhalb von vier bis acht Wochen, eventuell eine Mietausfallversicherung. Frag konkret nach der Leerstandsquote seiner Objekte in den letzten zwei Jahren. Wer die Zahl nicht kennt, verwaltet nicht ernsthaft.

11. Welche Gewährleistung gibt es, und wer haftet bei Mängeln? Beim Neubau fünf Jahre Gewährleistung durch den Bauträger, das ist gesetzlich. Beim Bestand wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen, dann zählt nur, was du vorher geprüft hast. Bei sanierten Objekten gilt: Wer hat saniert, mit welchen Firmen, und gibt es Rechnungen und Abnahmeprotokolle? Eine „kernsanierte“ Wohnung ohne Unterlagen ist eine gestrichene Wohnung.

12. Kann ich mit drei Kunden sprechen, die vor mehr als zwei Jahren gekauft haben? Die letzte Frage, und die unbequemste. Jeder Anbieter hat zufriedene Kunden, die gerade unterschrieben haben. Interessant sind die, die seit zwei, drei Jahren Eigentümer sind: Zahlt der Mieter? Stimmt die Abrechnung? Erreicht man jemanden, wenn die Heizung ausfällt? Ein Anbieter, der dir keine drei Namen nennen kann, hat sie nicht, oder sie würden nichts Gutes sagen.

So erkennst du einen seriösen Immobilien-Anbieter an den Antworten

Es geht nicht darum, dass jede Antwort perfekt ausfällt. Ein Bestandsobjekt hat nun einmal keine Gewährleistung, und eine Leerstandsquote von null gibt es nicht. Es geht um die Art der Antwort.

• Konkrete Zahlen und Unterlagen innerhalb von zwei Tagen: gutes Zeichen.
• Ausweichen, Vertrösten, „das klären wir beim Notar“: schlechtes Zeichen. Beim Notar klärt sich nichts mehr, da unterschreibst du.
• Druck („das Objekt ist morgen weg“): Das ist Verkaufstechnik, kein Marktgeschehen. Echte Off-Market-Objekte werden nicht in 24 Stunden vergeben.
• Rechnungen, die nur in eine Richtung gehen: Jede seriöse Kalkulation zeigt auch, was passiert, wenn die Miete drei Monate ausfällt oder der Zins nach der Bindung bei 5 % liegt.

Genau diese zwölf Punkte prüfen wir bei jedem Anbieter, bevor er bei wohnvest Objekte platzieren darf, dazu Track Record, Finanzierungsstruktur und Kostentransparenz als Gesamtbild. Rund 50 Anbieter haben diese Prüfung bestanden. Deutlich mehr nicht.