Denkmalimmobilie als Kapitalanlage: die höchste Steuerwirkung, die das Gesetz kennt.

Wie das Denkmalmodell funktioniert

Du kaufst eine Wohnung in einem Baudenkmal vor oder während der Sanierung. Der Bauträger saniert das ganze Haus in Abstimmung mit der Denkmalbehörde, du bekommst eine fertige Wohnung mit Gewährleistung. Im Kaufvertrag ist der Preis aufgeteilt: Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungskosten. Nur der dritte Teil ist der Hebel.

Nach Fertigstellung stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG aus. Sie bestätigt, welche Kosten zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Diese Summe schreibst du ab. Ohne Bescheinigung keine Denkmal-AfA, deshalb ist die Erfahrung des Bauträgers mit der jeweiligen Behörde entscheidend.

Wichtig: Die erhöhte Abschreibung gilt nur für Maßnahmen, die nach dem Kaufvertrag durchgeführt werden. Kaufst du ein bereits fertig saniertes Denkmal, bekommst du die normale AfA. Deshalb wird im Denkmalmodell vor der Sanierung gekauft, und deshalb trägst du das Bauzeitrisiko.

Die Zahlen: 9 %, 7 %, 2 %

Ein Beispiel mit 300.000 € Kaufpreis, 20 % Grundstücksanteil und 70 % Sanierungsanteil am Gebäudewert:

16.560 € Abschreibung im Jahr sind bei einem Grenzsteuersatz von 42 % rund 7.000 € Steuererstattung, jedes Jahr, acht Jahre lang. Dazu kommen Zinsen und Verwaltung als Werbungskosten. Die Miete einer Denkmalwohnung ist dagegen niedriger als bei vergleichbaren Neubauten, 3 bis 4 % Bruttomietrendite sind üblich. Das Modell lebt von der Steuer, nicht von der Miete.

Ab welchem Einkommen sich das Denkmal lohnt

Die Abschreibung ist nur so viel wert wie dein Steuersatz. Bei 30 % Grenzsteuersatz bringen 16.560 € AfA knapp 5.000 € zurück, bei 42 % sind es 7.000 €. Da die Mietrendite niedriger ist als bei Bestand oder Neubau, muss die Steuererstattung die Lücke in der Rate schließen. Das funktioniert ab einem zu versteuernden Einkommen von etwa 60.000 € im Jahr, also ab 4.500 € netto bei Alleinstehenden.

Zweite Bedingung: Die Abschreibung muss ankommen. Wer in acht Jahren in Elternzeit geht, das Land verlässt oder die Arbeitszeit halbiert, verschenkt sie. Das Denkmal ist für ein stabiles, hohes Einkommen über mindestens zwölf Jahre gebaut. Ehepaare mit gemeinsamer Veranlagung profitieren, weil der höhere Steuersatz auf das gesamte Einkommen wirkt.

Lagen, in denen Denkmäler stehen

Denkmalobjekte gibt es nicht überall. Sie stehen dort, wo Gründerzeit und Jugendstil gebaut wurden und erhalten blieben: Leipzig, Dresden, Görlitz, Halle, Chemnitz, Erfurt, Magdeburg, Potsdam, dazu Altstadtlagen in Westdeutschland. Das sind oft die besten Innenstadtlagen der jeweiligen Stadt, mit Stuck, hohen Decken und Parkett, also Wohnungen, die sich leicht vermieten lassen.

Gleichzeitig ist der Markt kleiner. Ein Denkmalprojekt mit vierzig Wohnungen ist nach wenigen Monaten verkauft, meist bevor es öffentlich beworben wird. Die Anbieter verteilen die Einheiten an Vertriebspartner mit Käuferlisten. Das ist Off-Market im Reinformat: Wer ein Suchprofil hat, bekommt die Wohnung, wer sucht, sieht das Haus erst fertig.

Risiken: Bauzeit, Preis, Behörde

Das Denkmalmodell hat drei Risiken, die du vor dem Kauf benennen und absichern musst:

• Sanierungsverzug. Denkmalsanierung dauert zwölf bis achtzehn Monate, bei Überraschungen im Bestand länger. In dieser Zeit zahlst du Zinsen ohne Miete. Vertragsstrafe und Fertigstellungsbürgschaft gehören in den Vertrag.
• Kaufpreis über Marktwert. Denkmäler werden zu Preisen verkauft, die die Steuerwirkung einpreisen. Ein Verkauf vor Ende der Abschreibung bringt selten den Einstandspreis. Rechne mit mindestens zwölf Jahren Haltedauer.
• Bescheinigung. Streicht die Behörde Positionen aus der Kostenaufstellung, sinkt die Abschreibung. Bauträger mit Dutzenden abgeschlossenen Verfahren bei derselben Behörde haben hier die Erfahrung, die zählt.

Dazu kommt die Abhängigkeit vom Bauträger wie beim Neubau: MaBV-Raten, Bürgschaft, Historie. wohnvest prüft bei Denkmalanbietern zusätzlich die Quote der erteilten Bescheinigungen und die Abweichung zwischen Prospekt und bescheinigter Summe.

Für wen das Denkmal passt

Das Denkmal passt zu dir, wenn du mehr als 4.500 € netto verdienst, einen Grenzsteuersatz über 40 % hast, mindestens zwölf Jahre halten willst und die Geduld für eine Bauzeit mitbringst. Dann ist es das wirksamste Werkzeug, um aus Lohnsteuer Eigentum zu machen.

Es passt nicht bei unsicherem Einkommen, geplantem Verkauf innerhalb von zehn Jahren oder wenn du die Immobilie fertig sehen willst, bevor du kaufst. Dann sind Neubau oder Bestand die bessere Wahl. Welche Asset-Klasse zu deinem Einkommen passt, klärt der Ratgeber zur Entscheidungsmatrix.