Neubau als Kapitalanlage: zehn Prozent Abschreibung im ersten Jahr.

Was Neubau als Kapitalanlage anders macht

Beim Neubau kaufst du in der Regel vom Bauträger nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Du zahlst den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt, das Grundstück gehört dir ab der Auflassungsvormerkung, und das Haus wird schlüsselfertig übergeben. Zwischen Kaufvertrag und Übergabe liegen zwölf bis vierundzwanzig Monate.

In dieser Zeit zahlst du Bereitstellungszinsen oder bereits Zinsen auf die ausgezahlten Raten, aber noch keine Tilgung und bekommst noch keine Miete. Das ist die Phase, in der die Finanzierung sauber geplant sein muss. Gute Anbieter sichern die Bauzeit mit einer Fertigstellungsbürgschaft ab und finanzieren die Zwischenphase mit.

Nach der Übergabe läuft der Neubau wie ein Uhrwerk. Erstvermietung meist über den Anbieter, Verwaltung gestellt, Instandhaltung in den ersten zwanzig Jahren bei nahezu null. Die Rücklage baut sich von Anfang an auf, statt mit einem Sanierungsstau zu starten.

Die degressive AfA: 5 % vom Restwert

Für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wird, erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr auf den jeweiligen Restwert. Im ersten Jahr sind das 5 % des Gebäudewerts, im zweiten 5 % von 95 %, also 4,75 %, und so weiter. Die Abschreibung ist in den ersten Jahren mehr als doppelt so hoch wie die 2 % einer Bestandswohnung.

Du kannst jederzeit zur linearen Abschreibung wechseln, was sich nach etwa fünfzehn Jahren lohnt, wenn die lineare Rate den degressiven Restwert überholt. Die Bank interessiert das nicht, das Finanzamt rechnet es mit. Wichtig ist nur der Baubeginn im Förderfenster, den der Bauträger mit der Baubeginnanzeige nachweist.

§ 7b Sonderabschreibung: die Bedingungen

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gibt es zusätzlich zur regulären AfA: 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren. Sie ist an Bedingungen geknüpft, die der Anbieter nachweisen muss, nicht du:

• Bauantrag zwischen 1. Januar 2023 und 30. September 2029.
• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse und dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Baukostenobergrenze 5.190 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Liegen die Anschaffungskosten darüber, entfällt § 7b komplett.
• Bemessungsgrundlage maximal 4.000 € pro Quadratmeter. Darüber wird die Sonder-AfA gedeckelt.
• Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre. Verkaufst du früher oder nutzt selbst, wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.

In Städten mit Kaufpreisen über 5.000 € pro Quadratmeter fällt § 7b damit regelmäßig weg. Das Modell funktioniert am besten in Mittelstädten und B-Lagen, wo Bauträger unter der Obergrenze bauen. Genau dort sitzen die Anbieter, die wohnvest für Neubau empfiehlt. Lass dir das QNG-Zertifikat und die Kostenaufstellung je Quadratmeter zeigen, bevor du mit § 7b rechnest.

Kaufpreis und Bankwert: die Lücke verstehen

Neubau wird zum Kalkulationspreis des Bauträgers verkauft: Grundstück, Baukosten, Vertrieb, Marge. Die Bank bewertet dagegen nach Ertragswert und Vergleichsobjekten. Zwischen beiden liegt häufig eine Lücke von 5 bis 15 %. Das ist kein Betrug, sondern die Natur von Neubau, aber es hat zwei Folgen: Die Bank finanziert eventuell nicht den vollen Kaufpreis, und ein Verkauf in den ersten Jahren bringt selten den Einstandspreis.

Prüfen kannst du die Lücke mit zwei Fragen: Welche Banken haben das Projekt bereits finanziert, und zu welchem Beleihungswert? Und wie liegt der Quadratmeterpreis im Vergleich zu Neubau-Inseraten derselben Stadt? Weicht er um mehr als 15 % nach oben ab, muss der Anbieter erklären, warum. Die zwölf Fragen an jeden Anbieter helfen dir dabei.

Das Bauträgerrisiko und wie du es begrenzt

Zwischen 2022 und 2024 sind in Deutschland so viele Bauträger insolvent gegangen wie seit zwanzig Jahren nicht. Käufer standen mit halbfertigen Häusern da. Seitdem gilt: Der Bauträger ist wichtiger als das Objekt. Drei Dinge schützen dich:

• MaBV-Ratenzahlung. Du zahlst nur nach erreichtem Baufortschritt, nie im Voraus.
• Fertigstellungsbürgschaft einer Bank oder Versicherung. Fällt der Bauträger aus, wird das Haus trotzdem fertig.
• Historie des Bauträgers. Mindestens zehn fertiggestellte Projekte, nachweisbar, mit Referenzen.

wohnvest prüft Bauträger auf genau diese Punkte und auf ihre Bilanz. Anbieter ohne Bürgschaft oder mit weniger als fünf Jahren Historie bekommen keine Empfehlung, egal wie gut das Exposé aussieht.

Für wen der Neubau passt

Der Neubau passt zu dir ab etwa 3.500 € netto, wenn du einen Grenzsteuersatz ab 35 % hast und bereit bist, eine höhere Rate gegen deutlich mehr Steuererstattung und null Sanierungsaufwand zu tauschen. Bei 280.000 € Kaufpreis liegt die Rate mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung bei rund 1.400 € im Monat; Miete und Erstattung decken in den ersten Jahren 85 bis 95 % davon.

Er passt nicht, wenn du in den nächsten acht Jahren verkaufen willst, wenn deine Finanzierung die Bauzeit nicht trägt, oder wenn du die Immobilie sehen und anfassen willst, bevor du kaufst. Dann ist die Bestandswohnung die bessere Wahl.