Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren: So sagt die Bank Ja

Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren: Was 100 % wirklich heißt

Eine 100-Prozent-Finanzierung bedeutet: Die Bank finanziert den Kaufpreis komplett. Die Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, zusammen 5 bis 8 % des Kaufpreises, bleiben in den meisten Fällen bei dir. Bei 200.000 € Kaufpreis sind das 10.000 bis 16.000 €.

Manche Banken finanzieren auch die Nebenkosten mit, das nennt sich 110-Prozent-Finanzierung. Dafür musst du sehr gut verdienen, eine makellose Schufa haben, und das Objekt muss deutlich unter dem Bankwert liegen. Bei vielen Anbietern wird das über die Objektstruktur gelöst, etwa wenn der Anbieter die Nebenkosten vorstreckt oder in die Kalkulation einbaut.

Der entscheidende Punkt ist ein anderer: Bei einer Kapitalanlage bewertet die Bank nicht nur dich, sondern das Objekt und seine Miete. Die Miete ist Einkommen, das die Rate trägt. Deshalb ist eine vermietete Wohnung für die Bank ein besseres Geschäft als dein Eigenheim, bei dem nur dein Gehalt zählt.

Die drei Dinge, die Banken bei 100 % prüfen

1. Einkommen und Haushaltsrechnung. Die Bank rechnet dein Nettoeinkommen gegen deine Fixkosten: Miete, Versicherungen, Kredite, Unterhalt, Lebenshaltung nach Pauschale. Dazu kommt die neue Rate, abzüglich eines Teils der Mieteinnahmen, meist 70 bis 80 %, weil die Bank Leerstand und Instandhaltung einkalkuliert. Am Ende muss ein Überschuss bleiben. Ab etwa 3.000 € netto geht die Rechnung bei einem Objekt um 200.000 € auf, darunter wird sie eng.

2. Bonität und Beschäftigung. Die Schufa muss sauber sein: keine Negativmerkmale, keine offenen Inkassoverfahren. Laufende Konsumkredite sind kein Ausschluss, aber sie belasten die Haushaltsrechnung. Und die Bank will Planbarkeit: unbefristete Festanstellung außerhalb der Probezeit oder Beamtenstatus. Ein befristeter Vertrag ist für fast alle Banken ein Ausschlusskriterium, egal wie hoch das Gehalt ist. Selbstständige brauchen zwei bis drei Jahresabschlüsse.

3. Der Beleihungswert des Objekts. Die Bank ermittelt einen eigenen Wert, meist konservativer als der Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis über diesem Wert, finanziert sie die Differenz nicht, und du brauchst plötzlich Eigenkapital. Deshalb sind Objekte, deren Preis und Miete zur Lage passen, so viel leichter zu finanzieren. Ein überteuertes Objekt scheitert nicht an dir, sondern an der Bankbewertung.

So bereitest du dich vor

• Schufa-Selbstauskunft einholen, kostenlos einmal im Jahr. Fehler korrigieren lassen, erledigte Einträge löschen lassen.
• Konsumkredite kleiner als 5.000 € vor dem Antrag ablösen, wenn möglich. Jede Rate von 150 € senkt deinen finanzierbaren Kaufpreis um rund 25.000 €.
• Unterlagen bereitlegen: letzte drei Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge der letzten drei Monate, Ausweis.
• Kontoauszüge sauber halten: keine Rücklastschriften, keine Spielkonten, keine Dispo-Dauernutzung in den drei Monaten vor dem Antrag.
• Probezeit abwarten: Ein Antrag in der Probezeit wird fast immer abgelehnt. Nach sechs Monaten im Job sieht es anders aus.

Mit diesen fünf Punkten gehst du nicht als Bittsteller in die Finanzierung, sondern als Kunde, den die Bank will.

Warum Bankennetzwerke bessere Zinsen holen als du

Wenn du allein zu deiner Hausbank gehst, bekommst du das Angebot deiner Hausbank. Eine Bank, ein Zins, eine Meinung zum Objekt. Sagt sie nein, fängst du bei der nächsten von vorn an, mit einer weiteren Schufa-Anfrage.

Finanzierungsvermittler und die Anbieter bei wohnvest arbeiten mit 300 und mehr Banken, Sparkassen, Volksbanken, Versicherern. Sie wissen, welche Bank Kapitalanlagen in Sachsen gern finanziert, welche 100 % macht, welche Mieteinnahmen zu 80 % anrechnet und welche nur zu 60 %. Das Objekt ist dort oft schon bewertet, bevor du überhaupt fragst.

Das Ergebnis: Zinsvorteile von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten gegenüber dem Hausbank-Angebot, eine höhere Finanzierungsquote, und ein Ja, wo die Hausbank Nein sagt. Bei 200.000 € über 10 Jahre sind 0,3 Prozentpunkte rund 5.500 € Zinsen. Und du bezahlst dafür nichts: Der Vermittler wird von der Bank vergütet.

Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung richtig wählen

Zinsbindung. Zehn Jahre sind der Standard, fünfzehn Jahre kosten meist 0,2 bis 0,3 Punkte mehr. Bei einer Kapitalanlage passen zehn Jahre gut zur steuerfreien Verkaufsfrist: Nach zehn Jahren kannst du verkaufen, umschulden oder halten, je nach Zinslage. Nach § 489 BGB darfst du außerdem nach zehn Jahren jede Baufinanzierung mit sechs Monaten Frist kündigen, egal wie lang die Bindung war.

Tilgung. Bei einer Kapitalanlage ist eine niedrige Anfangstilgung von 1 bis 2 % kein Fehler, sondern Absicht. Die Tilgung zahlt dein Mieter, die Zinsen setzt du ab. Eine hohe Tilgung erhöht nur deine monatliche Rate, ohne steuerlich zu helfen. 1,5 % sind ein guter Mittelwert, bei 4,5 % Zins ergibt das eine Rate von 6 % des Darlehens im Jahr.

Sondertilgung. Lass dir 5 % jährliche Sondertilgung ohne Aufschlag einräumen, fast alle Banken machen das. Nutzen musst du sie nicht. Aber wenn eine Bonuszahlung kommt oder der Zins nach zehn Jahren hoch ist, hast du die Option.

Die ehrlichen Grenzen

Nicht jeder bekommt eine 100-Prozent-Finanzierung, und wir sagen das lieber vorher als nach dem dritten Gespräch. Unter 2.500 € netto geht praktisch nichts. Zwischen 2.500 und 3.000 € netto prüfen wir den Einzelfall, meist braucht es dann ein kleineres Objekt oder etwas Eigenkapital. Mit befristetem Arbeitsvertrag finanziert keine Bank, da hilft auch ein hohes Gehalt nicht. Mit Schufa-Einträgen ebenfalls nicht, bis sie erledigt und gelöscht sind.

Wer diese Hürden nimmt, bekommt mit dem richtigen Objekt und dem richtigen Bankpartner eine Finanzierung, bei der Mieter und Finanzamt den Großteil der Rate tragen. Genau das prüfen wir im Gespräch, mit deinen echten Zahlen.