Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Pacht statt Mieter, zwanzig Jahre lang.

Wie das Modell funktioniert

Ein Projektentwickler baut eine Pflegeeinrichtung mit 80 bis 120 Plätzen und teilt sie in Apartments auf, die einzeln an Kapitalanleger verkauft werden. Jedes Apartment hat ein eigenes Grundbuchblatt und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Parallel schließt die Eigentümergemeinschaft einen Pachtvertrag mit einem Pflegebetreiber über das ganze Haus.

Der Betreiber zahlt eine Gesamtpacht, die anteilig auf die Eigentümer verteilt wird. Dein Anteil hängt von der Größe deines Apartments ab, nicht von seiner Belegung. Die Pacht ist in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt: Steigen die Preise um 10 %, steigt die Pacht um einen vertraglich festgelegten Anteil davon.

Instandhaltung ist geteilt: Der Betreiber trägt die Innenräume und den laufenden Betrieb, die Eigentümergemeinschaft trägt „Dach und Fach“, also Gebäudehülle, Haustechnik und tragende Teile. Dafür zahlst du eine Rücklage, meist 0,50 bis 1 € pro Quadratmeter und Monat.

Zahlen: Pacht, Rendite, Kosten

Pflegeapartments kosten je nach Region und Baujahr zwischen 150.000 und 250.000 €. Die Pachtrendite liegt bei 3,5 bis 4,5 % des Kaufpreises, bei Neubauten eher am unteren, bei älteren Einrichtungen am oberen Ende. Anders als bei Wohnungen gibt es keine Mietpreisbremse und keine Kappungsgrenze, die Pacht steigt mit dem Index.

Dazu kommt das bevorzugte Belegungsrecht: Viele Verträge räumen dir und deinen Angehörigen ein Vorrecht auf einen Pflegeplatz in der Einrichtung ein, auch in einem anderen Haus desselben Betreibers. Das ist kein Renditefaktor, für viele Käufer aber ein echtes Argument.

Steuern: wie beim Neubau

Steuerlich ist die Pflegeimmobilie eine vermietete Immobilie. Die Pacht sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Zinsen, Verwaltung und Abschreibung sind Werbungskosten. Bei Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 gilt die degressive AfA von 5 % auf den Restwert, sonst 3 % linear für Gebäude ab 2023 oder 2 % für ältere Einrichtungen.

Die Sonderabschreibung nach § 7b greift bei Pflegeeinrichtungen meist nicht, weil sie keine klassischen Mietwohnungen sind. Dafür entfällt das Risiko aus der Zehnjahresbindung. Nach zehn Jahren Haltefrist ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Was die Abschreibung bei deinem Einkommen bringt, rechnet der Steuerrechner mit dem Modell Neubau.

Das Betreiberrisiko: der Punkt, der alles entscheidet

Der Pachtvertrag ist nur so gut wie der Betreiber, der ihn erfüllt. Fällt er aus, muss die Eigentümergemeinschaft einen neuen finden. Das gelingt bei einer gut gelegenen, modernen Einrichtung meist innerhalb von Monaten, bei einer veralteten in schlechter Lage unter Umständen nie. Deshalb prüfst du nicht das Apartment, sondern den Betreiber:

• Bonität und Größe. Betreiber mit mehr als zwanzig Einrichtungen und veröffentlichten Bilanzen sind das Minimum. Frag nach der Eigenkapitalquote.
• Auslastung. Über 90 % im Bestand des Betreibers ist gesund. Unter 85 % ist ein Warnsignal.
• Pachtvertrag. Laufzeit, Indexierung, Kündigungsrechte, Instandhaltungsteilung. Lass ihn dir vor der Reservierung geben.
• Bedarfsanalyse des Standorts. Pflegeplätze je 1.000 Einwohner über 65 in der Region, Wettbewerb im Umkreis von 15 Kilometern.
• Landesheimrecht. Einzelzimmerquote und Mindestgrößen nach dem jeweiligen Landesgesetz. Ein Haus, das die Vorgaben nicht erfüllt, verliert die Betriebserlaubnis.

wohnvest prüft Pflegeanbieter auf Betreiberbonität, Pachtvertrag und Standortanalyse, bevor sie in die Empfehlung kommen. Anbieter, die den Pachtvertrag erst nach der Reservierung zeigen, fallen durch.

Wiederverkauf: ein eigener Markt

Ein Pflegeapartment kannst du nicht an Selbstnutzer verkaufen, nur an andere Kapitalanleger. Der Zweitmarkt ist kleiner als bei Wohnungen, aber er existiert: Über spezialisierte Vermittler und die Anbieter selbst wechseln Apartments in laufenden Einrichtungen den Besitzer, meist zu Preisen, die sich aus der laufenden Pacht und der Restlaufzeit des Vertrags ergeben.

Daraus folgt: Je länger der Pachtvertrag noch läuft und je besser der Betreiber, desto leichter der Verkauf. Kaufst du in ein neues Haus mit 25 Jahren Pacht, hast du nach zehn Jahren noch 15 Jahre gesicherte Einnahmen zu verkaufen. Das ist das Argument, das der nächste Käufer hören will.

Für wen die Pflegeimmobilie passt

Sie passt zu dir, wenn du Einnahmen willst, um die du dich nicht kümmern musst, den Betreiber als Risiko verstehst und die Prüfung ernst nimmst. Der Einstieg ab 150.000 € ist niedrig, die Rate mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung bei rund 750 € im Monat, die Pacht deckt davon 60 bis 70 %, die Steuererstattung einen Teil des Rests.

Sie passt nicht, wenn du eine Wohnung haben willst, in die du im Notfall selbst ziehen oder die du an Selbstnutzer verkaufen kannst. Und sie passt nicht, wenn du die Betreiberprüfung überspringen willst, weil das Exposé so überzeugend ist. Das Exposé ist nie das Risiko.