Glossar

Die Begriffe, die Anbieter benutzen, in einem Satz erklärt.

43 Einträge von AfA bis Zuzahlung. Kurz, konkret, mit Link zur Seite, auf der es weitergeht.

AfA (Absetzung für Abnutzung): Die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts einer vermieteten Immobilie. Sie senkt dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass du Geld ausgibst. Standard sind 2 % pro Jahr für Bestand (Baujahr ab 1925), 3 % für Gebäude ab 2023, dazu Sonderformen wie die degressive AfA, § 7b und die Denkmal-AfA. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.; Steuerrechner Artikel: Steuern sparen mit Immobilien
Anlage V: Das Formular der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier trägst du Mieteinnahmen, Zinsen, AfA, Verwaltung und Instandhaltung ein. Ergibt sich ein Verlust, wird er mit deinem Gehalt verrechnet und führt zur Steuererstattung.
Annuität: Die gleichbleibende Jahresrate eines Darlehens aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil zu. Bei 4,5 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung beträgt die Annuität 6 % der Darlehenssumme pro Jahr.; Artikel: Ohne Eigenkapital finanzieren
Asset-Klasse: Die Art der Kapitalanlage-Immobilie: Bestandswohnung, Neubau, Denkmal, Pflegeimmobilie, WG-Wohnung, Mikroapartment und weitere. Jede hat ein eigenes Profil aus Einstiegspreis, Mietrendite, Steuerwirkung, Aufwand und Risiko. Welche passt, hängt von Einkommen und Ziel ab.; Alle Immobilienarten
Bauträger: Ein Unternehmen, das auf eigenem Grundstück baut und die fertigen Einheiten verkauft. Der Käufer zahlt nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Beim Neubau und beim Denkmal ist die Bonität des Bauträgers das zentrale Risiko bis zur Fertigstellung.; Neubau als Kapitalanlage
Beleihungswert: Der Wert, den die Bank einer Immobilie für die Finanzierung zugrunde legt. Er liegt meist unter dem Kaufpreis, bei Neubau oft 5 bis 15 % darunter. Die Differenz muss der Käufer mit Eigenkapital oder einem höheren Zins ausgleichen.
Bestandswohnung: Eine Eigentumswohnung in einem bestehenden, meist seit Jahrzehnten bewohnten Haus, die vermietet gekauft wird. Niedrigster Einstieg aller Asset-Klassen, Miete ab dem ersten Monat, 2 % AfA, mit Gutachten mehr.; Bestandswohnung als Kapitalanlage
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, in Prozent. Die schnellste Kennzahl für den Vergleich von Objekten. 4 % gelten als solide, 5 % als gut. Sie berücksichtigt weder Nebenkosten noch Verwaltung noch Steuern; dafür gibt es die Nettomietrendite.
Cashflow: Was nach allen Ein- und Auszahlungen im Monat übrig bleibt: Miete plus Steuererstattung minus Kreditrate, Hausgeld und Verwaltung. Ein negativer Cashflow ist die Zuzahlung, ein positiver der Überschuss. Die Tilgung ist dabei kein Verlust, sondern Vermögensaufbau.
Degressive AfA: Abschreibung von 5 % pro Jahr auf den jeweiligen Restwert für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 (§ 7 Abs. 5a EStG). In den ersten Jahren mehr als doppelt so hoch wie die lineare AfA. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich.; Neubau als Kapitalanlage
Denkmal-AfA (§ 7i EStG): Erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten eines Baudenkmals: 9 % pro Jahr in den ersten acht Jahren, dann 7 % für vier Jahre, zusammen 100 % in zwölf Jahren. Voraussetzung ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde und der Kauf vor der Sanierung.; Denkmal als Kapitalanlage
Eigenkapital: Der Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten, den du selbst zahlst. Für Kapitalanlagen finanzieren Banken bei gutem Einkommen den Kaufpreis oft zu 100 %, die Nebenkosten trägt der Käufer. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate, bindet aber Geld, das keine Rendite bringt.; Vermögensrechner
Eigentümergemeinschaft (WEG): Alle Eigentümer eines in Wohnungen aufgeteilten Hauses. Sie entscheidet in der Eigentümerversammlung über Instandhaltung, Rücklage und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Protokolle der letzten Versammlungen sind das wichtigste Prüfdokument vor dem Kauf einer Bestandswohnung.
Fertigstellungsbürgschaft: Eine Bürgschaft von Bank oder Versicherung, die den Käufer beim Ausfall des Bauträgers absichert: Das Gebäude wird fertiggestellt oder die gezahlten Raten werden erstattet. Beim Neubau und beim Denkmal ein Muss im Kaufvertrag.
Gebäudeanteil: Der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt und abgeschrieben werden darf. Der Rest ist Grundstück, das nicht abgeschrieben wird. Üblich sind 70 bis 85 %, in Großstädten mit teuren Grundstücken weniger. Das Finanzamt stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung bereit; eine Aufteilung im Kaufvertrag wird meist anerkannt, wenn sie plausibel ist.
Grenzsteuersatz: Der Steuersatz, der auf den letzten verdienten Euro fällt. Er bestimmt, wie viel eine Abschreibung wert ist: Bei 42 % bringen 10.000 € AfA 4.200 € Erstattung. Ab rund 68.000 € zu versteuerndem Einkommen liegt er bei 42 %, darunter steigt er von 14 % bis dahin an.; Steuerrechner
Grunderwerbsteuer: Die Steuer auf den Kauf einer Immobilie, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Bayern erhebt 3,5 %, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen 6,5 %. Sie ist der größte Posten der Kaufnebenkosten.
Haltefrist (Spekulationsfrist): Verkaufst du eine vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Restbuchwert mit deinem Steuersatz versteuert, die abgeschriebenen Beträge eingeschlossen.
Hausgeld: Die monatliche Zahlung des Eigentümers an die Eigentümergemeinschaft für Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Den umlagefähigen Teil (Heizung, Wasser, Hausmeister) zahlt der Mieter über die Nebenkosten, den nicht umlagefähigen Teil (Verwaltung, Rücklage) trägt der Eigentümer.
Instandhaltungsrücklage: Das Sparguthaben der Eigentümergemeinschaft für Dach, Fassade, Heizung und andere große Reparaturen. Richtwert sind 0,80 bis 1,50 € je Quadratmeter und Monat. Eine zu kleine Rücklage führt zu Sonderumlagen, die jeden Eigentümer direkt treffen.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (bis 3,57 %). Zusammen 6 bis 12 % des Kaufpreises. Bei Off-Market-Objekten direkt vom Anbieter entfällt die Provision oft, was die Rendite spürbar verbessert.; Artikel: Off-Market-Immobilien
Lohnsteuerermäßigungsantrag: Mit diesem Antrag beim Finanzamt wird der erwartete Verlust aus Vermietung als Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen. Die Steuererstattung kommt dann monatlich mit dem Gehalt statt einmal im Jahr. Für die laufende Liquidität bei einer Kapitalanlage entscheidend.; Artikel: Steuern sparen mit Immobilien
MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung): Die Verordnung, die beim Kauf vom Bauträger die Ratenzahlung nach Baufortschritt vorschreibt: zum Beispiel 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % nach Rohbau und so weiter bis zur Übergabe. Sie schützt den Käufer davor, für etwas zu zahlen, das noch nicht gebaut ist.
Matching: Das wohnvest-Prinzip: Du hinterlegst ein Suchprofil aus Ziel, Immobilienart, Region, Eigenkapital und Einkommen, und wir empfehlen dir aus rund 50 geprüften Anbietern den, der genau das liefert. Kostenlos, deutschlandweit, nur Off-Market.; So funktioniert's
Mietpreisbremse: In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubau ab 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen. Für Kapitalanleger relevant bei der Kalkulation der Mietsteigerung.
Mikroapartment: Eine möblierte Wohnung mit 18 bis 30 Quadratmetern für Studierende, Pendler und Berufseinsteiger, oft in Apartmenthäusern mit Betreiber. Hohe Miete pro Quadratmeter, höhere Fluktuation, Verwaltung durch den Betreiber. Bei wohnvest über Partneranbieter verfügbar.
Nettomietrendite: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung), geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Die ehrlichere Kennzahl im Vergleich zur Bruttomietrendite, meist 0,8 bis 1,2 Prozentpunkte darunter.
Neubau: Eine Wohnung vom Bauträger, gekauft vor oder während des Baus. Hohe Abschreibung durch degressive AfA plus § 7b, keine Sanierung für zwanzig Jahre, fünf Jahre Gewährleistung. Dafür niedrigere Mietrendite und Bauträgerrisiko bis zur Fertigstellung.; Neubau als Kapitalanlage
Off-Market: Immobilien, die nicht öffentlich inseriert werden, sondern direkt vom Eigentümer, Bauträger oder Bestandshalter an Käufer mit hinterlegtem Suchprofil gehen. Vorteil: keine Bieterkonkurrenz, oft keine Maklerprovision, Zugang zu ganzen Projekten vor dem Verkaufsstart. wohnvest arbeitet ausschließlich off-market.; Artikel: Off-Market-Immobilien
Ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblich ist, meist aus dem Mietspiegel. Sie begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Vertrag (plus Kappungsgrenze von 15 bis 20 % in drei Jahren) und bei Neuvermietung unter der Mietpreisbremse.
Pachtvertrag: Bei Pflegeimmobilien der Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und Betreiber über die gesamte Einrichtung, meist 20 bis 25 Jahre mit Indexierung. Der Betreiber zahlt die Pacht unabhängig von der Belegung einzelner Apartments. Seine Bonität ist das zentrale Risiko.; Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Pflegeimmobilie: Ein Apartment in einer stationären Pflegeeinrichtung als Teileigentum, verpachtet an einen Betreiber. Pacht auch bei Leerstand, kein Mieterkontakt, bevorzugtes Belegungsrecht für Angehörige. Nur an Kapitalanleger wiederverkäuflich.; Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Restnutzungsdauer-Gutachten: Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen, das eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachweist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer steigt die AfA von 2 % auf 4 %. Kostet 800 bis 1.500 €, wirkt jedes Jahr.; Bestandswohnung als Kapitalanlage
Restschuld: Der noch nicht getilgte Teil des Darlehens. Bei 200.000 € Darlehen, 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung liegt sie nach zehn Jahren bei rund 163.000 €. Die Differenz zwischen Immobilienwert und Restschuld ist dein Vermögen in der Immobilie.; Vermögensrechner
Sonderabschreibung § 7b EStG: Zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren für neue Mietwohnungen mit Bauantrag von 2023 bis September 2029, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten bis 5.190 € je Quadratmeter und zehn Jahre Vermietung. Zusammen mit der degressiven AfA rund 10 % im ersten Jahr.; Neubau als Kapitalanlage
Sonderumlage: Eine einmalige Zahlung aller Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Reparatur nicht reicht. Bei einer Dachsanierung können das mehrere tausend Euro je Wohnung sein. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, ob eine ansteht.
Teilungserklärung: Die notarielle Urkunde, die ein Haus in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilt und festlegt, was Sondereigentum (deine Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Leitungen) ist. Sie regelt auch, wer Fenster und Balkone instand hält.
Tilgung: Der Teil der Kreditrate, der die Schuld reduziert. Bei Kapitalanlagen wird oft niedrig getilgt (1 bis 2 %), weil die Zinsen steuerlich absetzbar sind, die Tilgung aber nicht. Die Tilgung zahlt bei einer vermieteten Immobilie der Mieter mit seiner Miete.; Artikel: Ohne Eigenkapital finanzieren
Vollfinanzierung: Die Bank finanziert 100 % des Kaufpreises, der Käufer zahlt nur die Nebenkosten. Für Angestellte mit festem Einkommen ab 3.000 € netto und sauberer Schufa bei vielen Banken möglich. Der Zins liegt 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital.; Artikel: Ohne Eigenkapital finanzieren
Werbungskosten: Alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen: Kreditzinsen, AfA, Verwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, Fahrten zum Objekt, Steuerberater. Sie werden von den Mieteinnahmen abgezogen; ein Verlust mindert dein zu versteuerndes Gehalt.
WG-Wohnung: Eine große Wohnung, zimmerweise mit Einzelverträgen vermietet, meist möbliert, in Hochschul- und Klinikstädten. 40 bis 60 % mehr Miete als bei Vermietung als Ganzes, Leerstand verteilt sich auf mehrere Verträge, braucht eine spezialisierte Verwaltung.; WG-Wohnung als Kapitalanlage
Zu versteuerndes Einkommen (zvE): Dein Bruttoeinkommen minus Sozialabgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben und Freibeträge. Darauf wird die Einkommensteuer berechnet. Als Faustregel liegt es bei Angestellten bei rund 80 % des Bruttogehalts. Ein Verlust aus Vermietung senkt es direkt.
Zuzahlung: Der Betrag, den du monatlich aus eigener Tasche zur Immobilie beisteuerst: Kreditrate minus Miete minus Steuererstattung. Bei gut gewählten Objekten liegt sie zwischen 0 und 300 € im Monat. Sie ist der Preis für die Tilgung, die dein Vermögen aufbaut.; Steuerrechner

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